immobilier: Comment est révisé votre premier loyer commercial ?

Le loyer commercial révisé est en principe égal à la valeur locative du local, déterminée d’après les caractéristiques du local (notamment sa superficie), la destination des lieux, les obligations des parties, les facteurs de commercialité et le prix pratiqué dans le voisinage. En cours de bail, votre loyer commercial peut être révisé tous les trois ans (révision triennale légale) ou selon une autre périodicité de révision si cela est prévu par votre contrat (clause d’indexation ou d’échelle mobile). Explications. LA REVISION TRIENNALE DU LOYER Le bailleur ou le locataire peut demander une révision du loyer à l’issue d’une durée de trois ans minimum après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. Toutefois, toute requête en révision déposée avant la fin de la période triennale est considérée comme nulle. La demande de révision doit également indiquer, sous peine de nullité, le nouveau montant du loyer revendiqué et être signifiée par acte d’huissier ou adressée par lettre recommandée avec AR. La modification du prix du loyer prend effet à la date de demande en révision, donc le nouveau loyer est dû à dater du jour de la demande. Révision plafonnée La hausse ou la baisse du loyer suite à une révision triennale ne peut pas excéder la variation de l’indice trimestriel de référence, soit l’indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC) pour les activités commerciales et artisanales, soit l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) pour les autres activités. Formule de calcul Pour calculer le nouveau loyer lors de la première révision triennale, la formule de calcul est la suivante : loyer en cours × dernier indice de référence connu / indice de référence applicable au jour de sa fixation initiale. Pour les révisions suivantes, il faut prendre l’indice de référence en vigueur à la date de la précédente révision. Exemple : Soit un loyer commercial annuel fixé le 01.07.2015 à 10 000 €. L’ILC du 1er trim. 2015 est l’indice de référence applicable. Trois ans plus tard, le 01.07.2018, le nouveau loyer est révisé selon la variation de l’ILC du 1er trim. 2015 (108,38) et de l’ILC du 1er trim. 2018 (111,87) : 10 000 € × 111,87 / 108,38 = 10 322 € (soit +3,22 %). Déplafonnement possible Sous certaines conditions, le bailleur peut demander le déplafonnement du loyer. Si la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné une fluctuation à la hausse de plus de 10 % de la valeur locative du local et a eu une incidence favorable réelle sur l’activité du locataire (une hausse significative de son chiffre d’affaires par exemple), le loyer du bail révisé peut dépasser la variation de l’indice de référence. Cependant, la révision du loyer ne peut aboutir à une augmentation supérieure, pour une année, à 10% du loyer payé au cours de l’année précédent. UNE CLAUSE D’INDEXATION DANS LE BAIL Clause d’échelle mobile Les parties peuvent prévoir dans le bail que le prix du loyer soit révisé en fonction d’un indice qu’ils ont choisi : une clause d’échelle mobile. Sa période d’application est fixée par les parties et est la plupart du temps annuelle. Le loyer est révisé automatiquement à l’échéance prévue en appliquant la variation de l’indice choisi. Demande de révision au juge Pour éviter les abus, le bailleur, mais surtout le locataire, peut demander au juge de fixer le nouveau montant du loyer, chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer est augmenté ou diminué de plus de 25% par rapport au prix du loyer précédant. La révision judiciaire du loyer ne peut entraîner des augmentations supérieures, pour une année, à 10% du loyer payé au cours de l’année précédente. Si votre bail commercial ne contient pas d’indexation du loyer selon une clause d’échelle mobile, le bailleur ne peut, en principe, augmenter votre loyer que tous les trois ans. Donc à cette échéance, vérifiez le calcul de votre nouveau loyer et notamment si l’indice trimestriel de référence appliqué est correct.